Diferença entre escritura e registro do imóvel.
Antes de compreendermos as condições para que o imóvel esteja devidamente regularizado junto ao Registro de Imóveis, é imprescindível ter em mente a diferença entre escritura e registro do imóvel.
A escritura do imóvel é o documento público oficial elaborado no cartório de notas com o objetivo dar validade ao acordo entre as partes (vendedor e comprador). Já, para os casos em que o imóvel foi financiado, adquirido por meio de um consórcio ou com a utilização do FGTS, dispensa-se a realização de escritura pública no tabelionato.
Por sua vez, o registro do imóvel é o ato de oficializar a transferência da propriedade, registrando-se na matrícula. Vale ser ressaltado que cada imóvel está vinculado a um cartório específico e sua localização determinará em qual cartório será registrado.
Quando um imóvel está regularizado?
A Lei de Registros Públicos n°. 6015/73, prevê que todos os atos relevantes e pertinentes ao imóvel, ou aos titulares dos direitos reais, devem ser lançados em sua matrícula. Assim, podemos concluir que o imóvel está regular quando seu registro está devidamente atualizado no Registro de Imóveis, contendo os atuais proprietários, bem como, todos os atos relevantes ao imóvel, como por exemplo, uma construção.
Também devem ser averbadas na matricula do imóvel quaisquer alterações no estado e/ou capacidade civil dos proprietários, tais como: casamento, divórcio ou interdição.
Como identificar a suposta irregularidade do imóvel?
Para verificar uma possível irregularidade no imóvel, deve-se ter em mãos a certidão de matrícula do mesmo, atualizada há no máximo trinta dias, para verificar os seguintes itens a seguir:
1°. Por óbvio, a existência de matrícula;
2°. Nome dos proprietários em ordem cronológica;
3° Área construída do imóvel;
4º. Eventual existência de ônus reais: alienação fiduciária, financiamentos, fianças, penhoras, hipotecas, e outras obrigações que impeçam a transferência de propriedade.
Riscos do imóvel irregular.
Se verificada a inexistência ou desatualização de algum dos itens anteriores, podemos concluir que o imóvel está irregular, podendo ocasionar diversos riscos aos proprietários.
Segundo o Código Civil em seu artigo 1245, a propriedade de um imóvel é certificada pelo registro do imóvel, ou seja, só é verdadeiramente dono quem registra!
Assim, em caso de imóvel irregular, o possuidor poderá sofrer, dentre outras, as seguintes situações:
1°. Perda do imóvel para terceiros;
2°. Impossibilidade de vender o imóvel;
3°. Perda de parte da área por não estar registrada de forma correta;
4°. Impossibilidade de utilizar o imóvel como garantia;
5°. Perda por meio de leilão, em caso de dívidas relativas ao imóvel;
Portanto, se você comprou algum imóvel, mas no momento se encontra irregular, ou pior, não possui registro no cartório, atenção aos riscos.
Além disso, antes de adquirir um imóvel é necessário certificar-se que não existem pendências referentes ao próprio imóvel ou junto aos vendedores, que não podem estar insolventes.
Assim, para comprar ou regularizar um imóvel, é essencial ter ao lado um profissional que domina o assunto para proceder as demandas necessárias, proporcionando sobretudo sua segurança.
Dra. Gabriele Monteverde
