Na hora de assinar um contrato de locação há algumas condições importantes que merecem atenção por parte dos inquilinos/locatários, são elas:

Vistoria

No momento de entrada e saída do imóvel, é comum a realização da vistoria, este procedimento visa documentar as condições do imóvel e serve como medida de proteção tanto para o proprietário quanto ao para o inquilino.

Normalmente, ao assinar o contrato de locação, o inquilino recebe um laudo de vistoria que contém a descrição das condições dos ambientes e do mobiliário que os guarnecem.

Com a entrada no imóvel, o ideal é que o inquilino verifique todas as informações contidas no laudo e as conteste por escrito, caso constate alguma diferença entre o informado e a real condição do local, pois, isso o resguardará caso o proprietário reclame por eventual prejuízo e indenização.

Assim, ao adentrar no imóvel, tire fotos, pontue de forma organizada as irregularidades e as encaminhe por escrito para os meios de comunicação da imobiliária ou do proprietário. Ademais, logo nos primeiros dias de uso do imóvel, ao verificar algum problema busque relatar de prontidão o ocorrido, sempre documentando e comprovando os relatos (fotos, vídeos e mensagens por escrito).

Vigência e Rescisão

A vigência nada mais é que o prazo de duração da relação contratual, de forma que os contratos podem viger por prazo determinado ou indeterminado.

No caso de locação de imóvel urbano, a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) prevê que as locações estipuladas por prazo determinado não podem rescindidas de forma unilateral pelo locador e, pelo locatário, apenas mediante o pagamento da multa pactuada, proporcional ao período contratual não cumprido ou, na hipótese de o contrato não prever penalidade, a determinada judicialmente.

A aplicação ou não da penalidade e a sua graduação podem variar, a depender da situação fática, por exemplo, caso o inquilino seja transferido de emprego para prestar serviço em localidade diversa a multa não poderá ser exigida (art. 4º, parag. único) ou, na hipótese de uma locação built to suit, a multa pode ser mais severa (art. 54-A)

Agora, caso a locação esteja prevista por prazo indeterminado, a legislação dispõe que o inquilino pode rescindir de forma unilateral o contrato, bastando notificar o locador com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, todavia, se o inquilino não respeitar o prazo de notificação prévia, o locador poderá exigir o pagamento de um mês de aluguel, mais encargos.

A locação ainda pode ser desfeita por descumprimento contratual, via de regra, fica previsto no contrato a realização de uma notificação por escrito a ser encaminhada para a parte infratora, informando o motivo da rescisão e estipulando um prazo para a saída do imóvel.

Além disso, a parte infratora fica sujeita às penalidades contratuais e a indenizar eventuais prejuízos pela parte lesada.

Benfeitorias

Outro ponto muito importante a ser analisado, são as condições que regulam a realização das benfeitorias.

Em síntese, as benfeitorias são divididas em três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias. As primeiras têm por finalidade conservar o bem ou evitar que se deteriore; as úteis, visam aumentar ou facilitar o uso do bem; já as voluptuárias são as consideradas de mero deleite ou recreio, podendo tornar o bem mais agradável ou elevar o valor do bem.

Segundo a Lei do Inquilinato, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo inquilino, ainda que não autorizadas pelo locador, são indenizáveis. Agora, para as benfeitorias úteis, estas serão indenizadas, desde que previamente autorizadas.

Para as benfeitorias voluptuárias, em regra, não há indenização podendo ser retiradas, desde que não afetem a estrutura do bem. No entanto, é possível em negociação com o proprietário acordar de forma diversa.

Por fim, caso tenha dúvidas quanto a essas condições contratuais e outras, busque auxílio de uma equipe de confiança.

Dra. Renata Alves