Neste artigo serão abordadas as principais diferenças entre Condomínio Edilício e Associação de Moradores, as diferenças entre os débitos condominiais e os débitos associativos (taxa de rateio de despesas), bem como, a responsabilidade de pagamento de cada dívida.
Há muitos debates no nosso ordenamento jurídico sobre Condomínio Edilício e Associação de Moradores, na qual, em alguns casos, há até quem faça confusão sobre essas duas entidades, tendo em vista que, em um primeiro momento, Condomínio e Associação podem até parecer “sinônimos”, porém, na prática, muito se diferem um do outro.
Sabemos que, no Condomínio Edilício, os proprietários têm a obrigação de realizar o pagamento dos débitos condominiais mensais (e das taxas extraordinárias, se houver), conforme já abordamos em outro artigo. Do mesmo modo, os proprietários de imóveis/lotes em Associação de Moradores, também têm a obrigação de realizar mensalmente o pagamento das taxas associativas, taxas estas também conhecidas como taxa de rateio de despesas.
Quem é o representante legal da Associação?
Diferente do Condomínio Edilício, na qual o representante legal é a pessoa do Síndico, que foi votado e eleito pelos moradores adimplentes em Assembleia, o representante legal da Associação de Moradores é conhecido como Presidente, eleito conforme termos do Estatuto.
Onde podemos verificar as regras de convivência dos moradores de Condomínio Edilício e da Associação de Moradores?
No Condomínio edilício, tem que ser observadas as regras da Convenção de Condomínio e Regimento Interno, já na Associação de Moradores, as regras de convivência baseiam-se no Estatuto e regulamento interno próprio.
Comprei um imóvel em Associação de Moradores diretamente da Construtora, a partir de qual momento devo arcar com os débitos Associativos?
Ao comprar um imóvel da Construtora, a responsabilidade de pagamento se dá com a entrega das chaves ao proprietário, de modo que, caso tenha adquirido um imóvel em Associação de Moradores e ainda não tenha sido feito a entrega das chaves, a responsabilidade de pagamento dos débitos Associativos ainda será da Construtora e referidos débitos devem ser cobrados somente dela, seja pelo meio extrajudicial ou judicial.
Como o representante legal deve lidar com a inadimplência?
Caso os proprietários não realizem o pagamento das taxas por eles devidas, o representante legal (síndico ou presidente) deve autorizar o ingresso de ação para cobrar referidos débitos. Para Condomínios Edilícios, o meio de cobrança judicial é, em regra, por meio da Ação De Execução De Título Extrajudicial, diferentemente da Associação de Moradores, na qual, o tipo de ação que deve ser ajuizada chama-se Ação de Cobrança.
Mas afinal, caso eu adquira imóvel em Condomínio Edilício e/ou Associação de Moradores, na qual, já haviam débitos pendentes de pagamento, a responsabilidade de pagamento desses débitos passa a ser minha?
Depende, nos casos de Condomínio Edilício, a obrigação é “propter rem”, na qual, os débitos acompanham o imóvel, portanto, caso tenha adquirido imóvel que já tenha débitos pendentes, a responsabilidade desses pagamentos passa a ser sua. No mesmo sentido, caso você venda o seu imóvel em Condomínio Edilício com débitos pendentes, a responsabilidade é transferida automaticamente ao novo proprietário que consta na matrícula do imóvel.
Diferentemente da Associação de Moradores, na qual, há uma “obrigação pessoal”, tendo em vista que, caso você adquira imóvel/lote que já tenha débitos, eles não são transferidos ao proprietário atual, os débitos serão de quem não efetuou o pagamento das obrigações, independentemente se houver a venda dos imóveis/lote.
Em ambos os casos, deve ser observado a matrícula do imóvel, para verificar de quem são os débitos pendentes e realizar eventuais cobranças extrajudiciais ou judiciais das pessoas corretas.
Caso tenha dúvidas em como gerir seu Condomínio/Associação ou esteja adquirindo um imóvel, peça auxílio de uma equipe jurídica especializada.
Dra. Lara Bulgari
